Detta är en debattartikel. Innehållet är skribentens ställningstagande, och representerar inte nödvändigtvis redaktionens eller Konservativa Förbundets.

Det finns få saker som alla världens nationalekonomer är mer eniga om än att hyresreglering är något mycket dåligt.

Hyresreglering skapar bostadsbrist. När byggbolag inte kan bygga hyreshus och sätta de hyror som marknaden kan bära bygger de hellre annat.

Hyresregleringens bostadsbrist skapar i sin tur bostadsköer. Utan hyresreglering: inga köer. I länder utan hyresreglering är det inte svårare att hyra en lägenhet än det är att hyra ett kontor i Sverige.

Den fria prissättningen av bostadsrätter i kombination med de reglerade hyrorna driver ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, vilket ytterligare försvårar bristen på hyresrätter, samtidigt som ombildningarna berikar de hyresgäster som har tur nog att få till ombildningar – på det resterande hyreskollektivets bekostnad.

Reglerade hyror innebär att fastighetsägare kan hamna i ett läge där de inte har råd att underhålla sina hyreshus. Konsekvensen blir förslumning, och i förlängningen rivning. En stor del av Sveriges klassiska arkitektur revs just för att hyresregleringen gjorde det olönsamt att underhålla fastigheterna.

Hyresreglering låser fast hyresgäster i lägenheter med förmånligt nedreglerade hyror och förhindrar så kallade flyttkedjor, vilket gör att stora hyreslägenheter som skulle göra väldig nytta för barnfamiljer i stället innehas av pensionärer – vilket gör bostadsbristen ännu värre.

Hyresregleringen är kort sagt en galopperande permanent katastrof. Den borde aldrig ha införts, den borde ha avskaffats redan på 1960-talet, och den måste avskaffas nu.

Men att avskaffa hyresregleringen är inte lätt.

Ett avskaffande av hyresregleringen i nyproduktion borde i alla fall i teorin vara okontroversiellt, eftersom det inte påverkar några befintliga hyresgäster.

Det är däremot värre med det befintliga hyresreglerade beståndet. Att ta bort hyresregleringen ur det befintliga beståndet innebär enorma förmögenhetsöverföringar från hyresgäster till hyresvärdar.

Om målet med avregleringen är att få en bättre fungerande hyresmarknad utan köer, bostadsbrist och förslumning, snarare än att skapa dessa förmögenhetsöverföringar, krävs alltså samtidigt andra kompenserande reformer.

Lösningen är rikshyresreverser

Vilken kompenserande mekanism skulle kunna skydda hyresgästernas ekonomi när hyresregleringen avskaffas? Redan på 1960-talet uppfann den svenske nationalekonomen Assar Lindbeck den så kallade reversmetoden. Det är en bra modell, som bygger på att hyresvärden kompenserar hyresgästen för hyreshöjningar när hyresregleringen avskaffas.

Dagens moderna kapitalmarknader kan få reversmetoden att fungera ännu bättre, genom att reverserna standardiseras, värdepapperiseras och noteras på en marknad. Jag kallar dessa standardiserade och värdepapperiserade verktyg för rikshyresreverser. Så här kan de avskaffa den svårt samhällskadliga hyresregleringen.

Alla hyresvärdar får under ett(1) år rätten att höja hyran hur mycket de vill.

För varje krona som hyresvärden höjer månadshyran åläggs hyresvärden att varje månad betala lika mycket pengar till staten under de kommande 25 åren.

För varje krona som hyran höjs för en hyresgäst tilldelar staten hyresgästen en så kallad rikshyresrevers. Detta är ett värdepapper. Staten åtar sig att under de kommande 25 åren betala innehavaren av värdepappret 1 krona i månaden.

Det vill säga: om hyresvärden höjer hyran med 7 500 kronor under det första inledande året måste hyresvärden betala staten 7 500 kronor i månaden, och staten ger då hyresgästen 7 500 stycken rikshyresreverser, som tillsammans betalar hyresgästen 7 500 kronor per månad.

Notera att hyresgästen fortsätter att äga rikshyresreverserna även om hon flyttar från sin hyresrätt. De är inte kopplade till hyreskontraktet, utan är hennes privata egendom.

Under de följande 25 åren får hyresvärden rätt att höja den nominella hyran med ett bestämt procentuellt belopp per år, till exempel årligen 1 procent per år sedan reformen infördes. Efter denna övergångsperiod släpps hyrorna fria.

Hyreshöjningen från den nya hyran får efter 1 år alltså bli max 1 procent, året efter det max 2 procent ytterligare, året efter det 3 procent, och så vidare. Notera att om inflationen är 2 procent sker initialt reala hyressänkningar. Först efter 3 år kommer den första reala hyreshöjningen jämfört med det föregående året, och först under det fjärde året har den reala hyran höjts jämfört med det år då hyresgästen tilldelades rikshyresreverserna.

Det finns goda skäl att lägga detta procentuella hyreshöjningstak relativt lågt, för att ge hyresvärdar starka incitament att lägga den ursprungliga fria hyreshöjningen nära det rätta marknadspriset. Genomför hyresvärden inte en stor hyreshöjning under det allra första året kommer de framtida hyreshöjningarna att behöva ske från en lägre snarare än en högre bas.

Det vill säga: hyresvärden har allt att vinna på att höja hyran hela vägen upp till marknadspriset under det första året så att framtida höjningar blir större i absoluta tal, givet en viss procentuellt reglerad hyreshöjning. Då hamnar man också nära den verkliga marknadshyran.

Samtidigt har hyresvärden incitament att inte initialt höja hyran över marknadspriset. Gör man det måste man åta sig att betala staten ett för stort månatligt belopp, för att sedan hamna i ett läge där man måste sänka hyran igen eftersom man höjt den för mycket, och därmed fått vakanser. Sänker man hyran minskar inte hyresvärdens betalningsåtagande mot staten, och hyresgästen behöver inte lämna tillbaka några rikshyresreverser, eftersom de är hennes egendom.

Förr eller senare kommer dock det gradvis stigande taket för årliga hyreshöjningar att bli irrelevant, eftersom marknadspriset uppnås. Så länge den ursprungliga höjningen var stor nog att hamna nära marknadspriset säger det sig självt att under det näst sista året under den reglerade perioden, det tjugofjärde året, kommer hyran inte att höjas med 24 procent, följt av en 25 procents höjning året efter.

Ett jämviktsläge kommer att uppnås långt tidigare under perioden. I praktiken är hyresregleringen avskaffad redan då, snarare än först efter 25 år.

En svaghet med denna modell är att staten under 25 år tar på sig kreditrisk mot alla landets hyresfastighetsägare. Detta är ett pris som är värt att betala för att få en bättre fungerande hyresmarknad utan bostadsköer, och risken kan hanteras genom att staten får panter i hyresfastigheterna.

I samband med lanseringen av detta system emitterar Riksgälden rikshyresreverser för ett betydande belopp till marknaden. Dessa kan köpas av finansiella aktörer.

I praktiken blir det ett alternativ till statsobligationer med löptiden 25 år, med skillnaden att det enbart betalas ut kuponger (1 krona i månaden), och att man vid löptidens slut inte får tillbaka det nominella investerade beloppet. Värdet finns alltså enbart i kupongerna, som då blir motsvarande högre än för ett vanligt statspapper. Rikshyresreversen blir ett slags hybridinstrument, en slags motsats till en nollkupongare. Mest av allt påminner rikshyresreversen om en värdepappersversion av en gammaldags livränta, fast en vars löptid är 25 år snarare än innehavarens livstid.  

Efter 5 år, när andrahandsmarknaden för rikshyresreverser har mognat, likvidideten är god och prissättningen fungerar bra, öppnas marknaden för privatpersoner. Vem som helst får möjligheten att köpa rikshyresreverser, och vad viktigare är: alla som fått rikshyresreverser av staten kan nu om de vill sälja dem på marknaden. På så sätt har hyresgästernas nuvarande dolda förmögenheter synliggjorts och kan realiseras. Den som vill kan till exempel sälja sina rikshyresreverser och använda likviden som grundplåt för att köpa en villa eller en lägenhet.

För att undvika anklagelser om att finansiella klippare ska lura av hyresgäster deras rikshyresreverser till underpris à la Russe på 1990-talet, får rikshyresreverser bara handlas på officiella reglerade marknader. Eventuellt bör det krävas ett enkelt finansiellt kompetensprov för att få handla med rikshyresreverser – innehavare som misslyckas med det får nöja sig med att inkassera sina kuponger.

Vad blir marknadspriset på en rikshyresrevers? Efter 5 år, när handel med värdepappren öppnas för privatpersoner, är den återstående löptiden 20 år, och utbetalningen en krona per månad, alltså 12 kronor per år. Det totala framtida kassaflödet per revers är då alltså 240 kronor.

Marknadsvärdet kommer dock att vara lägre än så eftersom de framtida kassaflödena diskonteras – hur mycket lägre beror på realräntan. Ju närmare noll som realräntan ligger, desto närmare kommer marknadsvärdet att vara 240 kronor per revers. Givet att en enskild hyresgäst tilldelats säg 7 500 reverser efter att ha fått sina hyra höjd med 7 500 kronor i månaden, kommer hyresgästerna att kunna realisera dolda värden i miljonklassen – i detta fall kommer hyresgästen att tilldelas rikshyresreverser med ett totalt framtida kassaflöde på 1,8 miljoner kronor (7 500*240 kronor).

Det är viktigt att påpeka detta inte är något nytt värde som hyresgästen tilldelas av staten ur tomma intet. I stället är detta det dolda värde som hyresgästen redan förfogar över via sitt nedreglerade hyreskontrakt – det värde som skulle överföras från hyresgästen till hyresvärden om hyresregleringen avskaffades utan att hyresgästerna får någon kompensation.

Marknadspriset på reverserna kommer, allt annat lika, att minska med 1 krona i månaden, i samband med att kupongen betalas ut. Efter 25 år är alla kupongerna utbetalade, rikshyresreverserna har värdet noll, och tillgångsklassen upphör att existera.

Mission Accomplished – den katastrofala hyresregleringen är nu sedan länge avskaffad.

Arvid Hallén